Au cours des dernières décennies, la donation immobilière a été considérée en Italie comme un instrument utile, mais grevé d’une forte incertitude en matière successorale. Le risque qu’après le décès du donateur, un héritier réservataire estimant que sa réserve avait été lésée puisse exercer une action en réduction et, sous certaines conditions, demander la restitution du bien, y compris à un tiers acquéreur, a rendu de nombreux biens issus d’une donation difficiles à vendre ou à donner en garantie.La loi n° 182 de 2025 modifie cet équilibre et renforce la protection des tiers acquéreurs, facilitant ainsi la circulation des biens issus d’une donation. La réforme n’élimine toutefois pas la nécessité d’une appréciation juridique globale : elle réduit le risque successoral, mais ne fait disparaître ni les autres charges susceptibles de grever le bien ni les actions ouvertes aux créanciers.Nous en parlons avec Maître Antonio Triola, avocat habilité à plaider devant la Cour de cassation, spécialisé en droit immobilier, successions et planification patrimoniale, exerçant principalement entre Bari et Naples et intervenant également en qualité de gestionnaire des procédures de surendettement.
Maître, on parle de « révolution » à propos de la loi n° 182 de 2025 sur les donations. Pourquoi cette réforme est-elle si importante ?
Parce qu’elle intervient sur l’un des principaux obstacles à la circulation des biens issus d’une donation. Pendant longtemps, l’acquéreur d’un bien immobilier donné a dû prendre en considération le risque qu’après l’ouverture de la succession du donateur, les héritiers réservataires puissent exercer une action en réduction de la donation et, lorsque les conditions requises étaient réunies, demander la restitution du bien, y compris au tiers acquéreur. Cette possibilité produisait des effets économiques considérables. Un bien juridiquement cessible pouvait, dans la pratique, devenir difficile à vendre, à financer ou à accepter en garantie hypothécaire. Cette incertitude se répercutait sur les négociations, sur l’instruction des dossiers bancaires et sur la valeur attribuée au bien. L’article 44 de la loi n° 182 de 2025 a modifié les dispositions du Code civil italien en établissant que la réduction de la donation — sous réserve des hypothèses spécifiques liées à la transcription des demandes en justice — ne porte pas préjudice au tiers auquel le donataire a cédé le bien immobilier. Le donataire reste tenu d’indemniser en numéraire les héritiers réservataires dans la mesure nécessaire pour reconstituer leur réserve. Le législateur a ainsi déplacé le centre de gravité de la protection : l’héritier réservataire conserve une créance pécuniaire à l’encontre du donataire, tandis que le tiers acquéreur bénéficie d’une protection accrue quant à la conservation du bien acquis.
Que se passait-il auparavant ? Pourquoi les donations immobilières étaient-elles considérées comme si problématiques ?
Le problème ne résidait pas dans une invalidité automatique de la donation. Lorsqu’elle est valablement constituée et cohérente avec la situation patrimoniale et familiale du disposant, la donation était et demeure un acte valable. La difficulté concernait les effets susceptibles de se produire après l’ouverture de la succession.
L’héritier réservataire qui estimait sa réserve lésée pouvait exercer une action en réduction. Sous certaines conditions, cette protection pouvait également porter sur le bien transféré par le donataire à un tiers. Pour l’acquéreur, cela signifiait devoir composer avec un risque successoral potentiel, souvent difficile à évaluer tant sur le plan économique que temporel.
Les conséquences étaient évidentes : certaines banques se montraient plus prudentes dans l’octroi de financements hypothécaires ; les acquéreurs demandaient des garanties supplémentaires ; les vendeurs étaient contraints de recourir à des solutions contractuelles spécifiques ou d’attendre l’expiration des délais pertinents. La donation finissait ainsi par affecter la liquidité et la valeur de marché du bien.
Parler de « bien toxique » constitue une formule journalistique efficace, mais qui doit être utilisée avec précision. Il ne s’agissait ni de biens illicites ni nécessairement de biens dépourvus de valeur. Il s’agissait de biens grevés d’un risque juridique perçu par le marché, susceptible d’en rendre la circulation plus complexe.
Concrètement, qu’est-ce qui change avec la nouvelle loi ?
C’est la situation du tiers acquéreur qui change. Le nouvel article 563 du Code civil italien prévoit que la réduction de la donation ne porte pas préjudice — sauf dans l’hypothèse prévue à l’article 2652, premier alinéa, n° 1 — aux tiers auxquels le donataire a cédé les immeubles reçus par donation. Le donataire doit indemniser en numéraire les héritiers réservataires dans la mesure nécessaire pour reconstituer leur réserve. En d’autres termes, l’héritier réservataire ne perd ni son droit d’exercer l’action en réduction ni la protection de sa réserve héréditaire. En revanche, la possibilité d’agir sur le bien acquis par un tiers est limitée par le nouveau cadre normatif, sous réserve des exceptions résultant des transcriptions préjudiciables. Il s’agit d’un choix de politique législative particulièrement important : le législateur a estimé nécessaire de protéger la sécurité des transactions et la confiance légitime de l’acquéreur, afin d’éviter qu’une question successorale ne puisse affecter indéfiniment la circulation du bien. La réforme ne signifie toutefois pas que toute acquisition auprès d’un donataire soit automatiquement à l’abri de toute contestation. La protection concerne le risque spécifique régi par les dispositions modifiées. Il reste notamment nécessaire de vérifier la validité du titre, la continuité des transcriptions, l’existence de droits réels ou de charges, de saisies, de mesures conservatoires, d’éventuelles actions révocatoires, ainsi que la conformité urbanistique et cadastrale.
Peut-on donc aujourd’hui acheter un bien immobilier issu d’une donation sans aucun risque ?
Il est plus exact de dire que le risque successoral découlant de la réduction de la donation a été considérablement réduit pour le tiers acquéreur. Je n’irais toutefois pas jusqu’à affirmer qu’une acquisition immobilière puisse être considérée comme totalement « sans risque ».
La nouvelle réglementation protège le tiers acquéreur dans les limites prévues par la loi, mais il reste indispensable d’examiner l’historique du bien ainsi que la situation du disposant, du donataire et de la famille. Une recherche hypothécaire portant sur les vingt dernières années constitue un outil indispensable, mais elle n’épuise pas nécessairement la due diligence.
Il convient de vérifier l’origine de propriété, la continuité des transcriptions, l’existence de demandes en justice, d’hypothèques, de saisies ou d’autres charges. Lorsque cela est pertinent, il faut également reconstituer la situation successorale et identifier les éventuels éléments nécessitant des précautions supplémentaires.
La règle pratique est simple : la réforme facilite la commercialisation du bien, mais sa négociabilité doit toujours être vérifiée au cas par cas. Une recherche dans les registres ne remplace pas l’analyse juridique ; elle constitue l’un des instruments permettant de la mener.
La réforme s’applique-t-elle également aux donations effectuées dans le passé ?
Oui, mais une distinction s’impose. Les dispositions modifiées s’appliquent aux successions ouvertes après l’entrée en vigueur de la loi. Pour les successions antérieures, l’article 44 prévoit un régime transitoire spécifique.
En particulier, la possibilité d’agir également à l’encontre des ayants cause du donataire reste liée à la notification et à la transcription de la demande en réduction dans les six mois suivant l’entrée en vigueur de la loi ou, dans les conditions prévues par celle-ci, à la notification et à la transcription d’un acte extrajudiciaire d’opposition à la donation. À défaut de l’accomplissement de ces formalités dans le délai prévu, le nouveau régime s’applique également aux successions antérieures à l’issue de la période transitoire.
Ce point est essentiel, car la réforme ne peut être appliquée automatiquement et indistinctement à toutes les donations antérieures. Lorsqu’une vente est en cours, il convient de vérifier la date d’ouverture de la succession, l’existence éventuelle de demandes ou d’oppositions transcrites et la situation concrète des ayants cause.
Le régime transitoire joue néanmoins un rôle majeur : il permet de ramener progressivement les situations antérieures vers un cadre juridique plus certain, en évitant que le risque de restitution ne continue de peser indéfiniment sur la circulation des biens.
Quel impact cette réforme pourrait-elle avoir sur le marché immobilier italien ?
L’impact pourrait être significatif, car la réforme concerne des biens qui faisaient souvent partie de patrimoines familiaux mais qui étaient difficiles à mettre sur le marché. Une meilleure protection du tiers acquéreur peut accroître la prévisibilité des opérations, faciliter les négociations et rendre plus linéaire l’évaluation des garanties par les établissements de crédit.
Il est raisonnable de s’attendre à un regain de liquidité pour les patrimoines qui étaient restés immobilisés ou dont les biens étaient négociés à des conditions défavorables. Je me garderais toutefois de formuler des estimations générales quant à une hausse des valeurs ou au nombre de biens susceptibles de revenir immédiatement sur le marché : l’impact concret dépendra également des pratiques notariales et bancaires, de la documentation disponible et de la situation urbanistique et cadastrale de chaque bien.
La nouveauté la plus importante réside dans la réduction de l’incertitude. Sur le marché immobilier, la sécurité juridique n’est pas une notion théorique : elle conditionne directement la possibilité de vendre, de financer et de valoriser un bien.
Qu’est-ce qui change pour ceux qui souhaitent aujourd’hui donner un bien immobilier à leurs enfants ?
La donation redevient un instrument plus fonctionnel de planification patrimoniale. Un parent peut transmettre un bien à son enfant en sachant que, selon le nouveau régime, son origine donative ne créera plus le même degré de difficulté lors d’une éventuelle revente ultérieure à un tiers.
Cela ne signifie pas que la donation doive être utilisée systématiquement ni qu’elle constitue toujours la meilleure solution. Le choix doit tenir compte de la composition familiale, de la présence d’autres héritiers réservataires, de la quotité disponible, des besoins du disposant, de ses éventuelles dettes et des objectifs de transmission intergénérationnelle.
Dans certains cas, une donation avec réserve d’usufruit peut être envisagée ; dans d’autres, une opération à titre onéreux ou une autre solution contractuelle pourra s’avérer préférable. La forme de l’acte n’est que l’aboutissement du processus. La conception de l’opération vient en amont.
Vous êtes spécialisé en droit immobilier et en planification patrimoniale. Pouvez-vous nous parler de votre activité et des territoires sur lesquels vous intervenez ?
J’exerce principalement dans les domaines du droit immobilier, des successions, de la planification patrimoniale et de la gestion des situations de surendettement, essentiellement entre Bari et Naples. Je suis avocat habilité à plaider devant la Cour de cassation et je suis issu d’une famille de notaires napolitains : le droit immobilier et successoral fait donc partie intégrante de ma formation et de mon expérience professionnelle, même si mon rôle ne se limite pas à la dimension notariale de l’opération.
Dans ce domaine, l’avocat doit aider son client à comprendre quelle opération réaliser, quels risques assumer et quelles conséquences celle-ci peut produire dans le temps. C’est pourquoi j’accompagne les familles, les entreprises et les investisseurs dans l’analyse de leur situation patrimoniale, la due diligence immobilière, la négociation des accords, la rédaction des contrats et la gestion des éventuels contentieux.
Mon intervention se situe aussi bien en amont qu’en aval de l’acte notarié. En amont, par l’analyse stratégique du patrimoine, de la situation familiale, de l’origine des biens et des objectifs du client. En aval, par l’assistance en cas de contestations, d’actions en réduction, de litiges entre cohéritiers, d’actions en responsabilité ou révocatoires, ainsi que de tout autre contentieux immobilier, jusqu’au pourvoi en cassation.
Ma formation issue de l’univers notarial me permet de dialoguer efficacement avec les notaires sur un plan hautement technique, mais ma perspective demeure celle de l’avocat : défendre les intérêts du client, prévenir les contentieux et construire une opération viable également sur le plan stratégique.
Quel est le rôle de l’avocat spécialisé en droit immobilier dans ce nouveau contexte ?
L’avocat spécialisé en droit immobilier est le conseiller stratégique de l’opération. Il ne se limite pas à vérifier si un acte peut être conclu juridiquement, mais analyse également sa cohérence avec les objectifs patrimoniaux du client et les conséquences qu’il est susceptible de produire.
Dans le cas d’une donation, il convient de reconstituer le patrimoine, d’identifier les éventuels héritiers réservataires, d’évaluer la quotité disponible, de prendre en considération la situation du conjoint et des enfants, d’examiner les donations antérieures et d’évaluer les conséquences successorales potentielles.
En cas d’acquisition auprès d’un donataire, le conseil comprend l’examen de l’origine de propriété, des transcriptions, de la situation successorale et des éventuels risques résiduels. Lorsque le patrimoine est endetté, l’analyse doit également prendre en considération la situation des créanciers et l’éventuelle exposition de l’opération à des mesures conservatoires ou à des actions révocatoires. Le rôle de l’avocat n’est donc pas de « déconseiller » ou d’« autoriser » abstraitement une donation. Il consiste à permettre au client de prendre une décision éclairée, fondée sur une évaluation documentée des coûts, des risques, des alternatives et des conséquences.
Et le notaire ? Comment son rôle évolue-t-il après la réforme ?
Le notaire demeure une figure centrale. La réforme ne réduit pas son rôle, mais rend encore plus importante la coordination entre la phase stratégique et celle de la signature de l’acte.
Le notaire reçoit l’acte authentique, vérifie les conditions juridiques et formelles nécessaires à sa conclusion, accomplit les formalités notariales et de publicité foncière et procède aux vérifications relevant de sa fonction. Il est le professionnel qui confère à l’acte la forme et la sécurité juridique exigées par l’ordre juridique.
L’avocat intervient sur un autre plan : il identifie les intérêts du client, évalue les différents scénarios, analyse les risques, négocie les conditions et met en place, lorsque cela est nécessaire, les protections contractuelles et procédurales appropriées. Si le risque se concrétise, il assiste le client dans le cadre du contentieux.
Je ne parlerais donc pas d’une relation entre un professionnel principal et un simple intervenant de soutien. Il s’agit de deux fonctions autonomes et complémentaires : le notaire garantit la légalité et la sécurité de l’acte ; l’avocat pilote la stratégie patrimoniale et la gestion du risque. Leur collaboration est d’autant plus efficace que leurs rôles respectifs demeurent clairement distincts.
Vous intervenez également en qualité de gestionnaire des procédures de surendettement. Quel lien existe-t-il avec les biens immobiliers issus d’une donation ?
Le lien est direct. Dans les procédures de règlement des situations de crise, les biens immobiliers peuvent représenter la principale composante de l’actif destiné à désintéresser les créanciers. Lorsqu’un actif est plus difficile à vendre ou à financer en raison de son origine donative, cette difficulté affecte à la fois la durée de la procédure et sa valeur de réalisation.
La réforme peut faciliter la vente de ces biens en élargissant le nombre d’acquéreurs potentiels et en réduisant l’une des objections traditionnellement soulevées par les personnes intéressées. Cet aspect est également important lorsqu’il convient de valoriser un bien immobilier dans le cadre d’une liquidation et de le convertir en liquidités dans l’intérêt de l’ensemble des créanciers.
La nouvelle réglementation ne doit toutefois pas être confondue avec une régularisation générale des actes de disposition patrimoniale. Les actions des créanciers, les éventuelles actions révocatoires, les saisies et toute autre charge doivent toujours être examinées. Une donation portant préjudice aux créanciers peut rester soumise aux actions prévues par le droit applicable ; le transfert ultérieur du bien à un tiers ne permet pas d’ignorer la situation du créancier ni les règles propres à l’action exercée.
C’est pourquoi, dans la gestion d’une situation de crise, l’actif doit être analysé dans sa globalité : origine, négociabilité, valeur, charges, situation urbanistique et cadastrale, contentieux en cours et perspectives réelles de réalisation. La législation relative à la circulation des biens donnés est importante parce qu’elle supprime un obstacle spécifique, mais elle ne se substitue pas à l’évaluation globale de la procédure.
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous rencontrez dans votre pratique ?
La première consiste à considérer la donation comme un acte isolé, sans examiner la structure familiale ni l’ensemble du patrimoine du disposant. La deuxième consiste à confondre la possibilité juridique de conclure l’acte avec l’opportunité stratégique de l’opération. La troisième est d’attendre le moment de la signature de l’acte pour traiter des difficultés qui auraient dû être identifiées dès la phase de conception.
Une autre erreur fréquente consiste à penser que la nouvelle loi rend inutile la vérification de l’origine de propriété. C’est exactement l’inverse : précisément parce que le cadre juridique a changé, il est indispensable de déterminer avec exactitude quelle réglementation s’applique à chaque cas particulier, notamment pour les successions ouvertes avant l’entrée en vigueur de la réforme.
Enfin, il ne faut pas confondre le risque successoral et le risque lié aux créanciers. Il s’agit de deux plans distincts. La réforme intervient sur les effets de la réduction de la donation et sur la situation des tiers acquéreurs ; elle ne supprime pas les actions que les créanciers peuvent exercer lorsqu’un acte de disposition a porté atteinte à leur gage patrimonial.
Quels conseils pratiques donneriez-vous à ceux qui souhaitent planifier la transmission intergénérationnelle de leur patrimoine ?
Mon premier conseil est de ne pas improviser. Avant de choisir l’instrument approprié, il convient de reconstituer le patrimoine, la situation familiale et les objectifs du disposant. Il faut identifier les héritiers réservataires, évaluer la quotité disponible, examiner les donations éventuellement déjà réalisées et prendre en considération les aspects fiscaux, successoraux et financiers de l’opération.
La donation avec réserve d’usufruit peut constituer une solution dans certaines situations, mais elle n’est pas une formule universelle. D’autres instruments, alternatifs ou complémentaires, peuvent également être envisagés, tels que le pacte de famille lorsque les conditions légales sont réunies, ou d’autres opérations contractuelles cohérentes avec les objectifs du client. Le trust exige lui aussi une analyse spécifique de sa finalité, de sa structure et de ses effets concrets : il ne constitue pas une réponse automatique à tous les besoins patrimoniaux.
Il est utile de réunir une documentation complète, d’associer les professionnels compétents suffisamment en amont et, lorsque cela est possible, de favoriser une communication transparente au sein de la famille. La prévention des conflits ne dépend pas uniquement de la forme juridique de l’acte, mais également de la qualité de la planification.
La réforme concerne-t-elle uniquement les biens immobiliers ou également d’autres catégories de biens ?
La modification de l’article 563 ne concerne pas exclusivement les biens immobiliers. La disposition étend également ce régime aux cessions de biens meubles, sous réserve des distinctions prévues entre les biens meubles inscrits et ceux qui ne sont pas inscrits dans des registres publics.
L’objectif général est de faciliter la circulation des biens issus d’une donation et de renforcer la sécurité des relations juridiques.
Cela ne signifie toutefois pas que tout bien donné soit automatiquement soustrait à toute contestation. Pour les biens meubles également, il convient de vérifier le titre, la provenance, la situation des héritiers réservataires ainsi que l’existence éventuelle d’actions ou de charges. La réforme a une portée étendue, mais doit être appliquée en fonction de la nature du bien et des circonstances concrètes de sa transmission.
Comment cette réforme se concilie-t-elle avec la protection des héritiers réservataires ?
La réforme ne supprime pas la protection des héritiers réservataires. Le droit à la réserve héréditaire et l’action en réduction demeurent des éléments essentiels du droit successoral. Le choix du législateur consiste à faire prévaloir, dans les rapports avec le tiers acquéreur et sous réserve des exceptions prévues par la loi, la stabilité du transfert du bien.
L’héritier réservataire peut donc conserver une créance pécuniaire à l’encontre du donataire dans la mesure nécessaire pour reconstituer sa réserve, mais il ne peut plus automatiquement faire peser sur le tiers acquéreur le risque lié à la succession.
Il s’agit d’un équilibre entre deux impératifs : d’une part, la protection de la réserve héréditaire ; d’autre part, la sécurité des transactions et l’accès au crédit. La réforme ne résout pas tous les conflits possibles, mais redéfinit le point d’équilibre entre protection familiale et confiance du marché.
Quel impact culturel cette réforme peut-elle avoir sur la manière dont les Italiens gèrent leur patrimoine ?
Cette réforme est susceptible d’entraîner une évolution culturelle importante. Pendant des années, le mot « donation » a été presque automatiquement associé à la crainte de créer un problème pour les enfants ou les futurs acquéreurs. Cela a conduit de nombreuses familles à reporter la transmission intergénérationnelle de leur patrimoine ou à réaliser des opérations sans planification adéquate.
Aujourd’hui, la donation peut de nouveau être considérée comme un instrument ordinaire d’organisation patrimoniale et non plus nécessairement comme un acte à éviter. Mais cette plus grande liberté exige précisément une plus grande prise de conscience. Si le marché perçoit moins de risques, les possibilités opérationnelles augmentent ; parallèlement, la responsabilité des professionnels chargés d’orienter le client vers la solution la plus adaptée à sa situation s’accroît.
La véritable innovation ne consiste pas uniquement à faciliter la vente d’un bien immobilier reçu par donation. Elle réside dans la possibilité d’intégrer ce bien dans une stratégie patrimoniale plus large, en anticipant les questions liées à la succession, à la famille, à l’endettement, au crédit et à sa future circulation.
Alors, Maître, après des décennies de prudence, peut-on vraiment donner sans crainte ?
Il est désormais possible de donner avec davantage de sérénité, mais jamais sans une analyse préalable. La réforme a considérablement réduit le risque que l’origine donative d’un bien fasse obstacle à sa circulation ultérieure et a renforcé la position du tiers acquéreur. Elle n’a toutefois pas supprimé la complexité de la planification patrimoniale.« Donner ? Pourquoi pas ! » peut aujourd’hui constituer une véritable question, et non plus une provocation. La réponse dépend de l’histoire familiale, de la composition du patrimoine, des objectifs du disposant et de la situation des créanciers.La donation peut ainsi retrouver sa fonction naturelle d’instrument de solidarité familiale et de transmission intergénérationnelle. Pour cela, elle doit toutefois s’appuyer sur une analyse préalable rigoureuse, une stratégie patrimoniale réfléchie et une coordination entre professionnels aux compétences complémentaires. Le notaire garantit la sécurité juridique et la régularité de l’acte. L’avocat spécialisé en droit immobilier pilote la stratégie, protège le client au cours des phases de négociation et de prévention et, si nécessaire, l’assiste dans le cadre du contentieux. C’est de cette distinction et de cette collaboration — et non de formules absolues — que naît une planification patrimoniale véritablement sécurisée.
